זכרון דברים בעסקת מקרקעין – בעד ונגד

סיטואציה מאוד שכחיה במקומותינו היא שצדדים לעסקת מקרקעין מעגנים את ההבנות ביניהם לגבי מכירת/רכישת נכס מקרקעין באמצעות מסמך הקרוי "זיכרון דברים".

אם כך בוודאי שאלתם את עצמכם מדוע מרבית עורכי הדין העוסקים בתחום המקרקעין מייעצים ללקוחותיהם, לוותר על שלב "זיכרוןהדברים" ולעבור ישר לחתימה על ההסכם הסופי.

חשוב לדעת שעמדה זו נובעת בעקרה בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, אשר הפיחה בזיכרון הדברים רוח חיים והוא בעל תוקף משפטי מחייב כחוזה לכל דבר. די שמצויים בו פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועדם כדי להכניס את הצדדים לעולם המשפטי עם כל ההשלכות הנובעות מכך.

חשוב להדגיש שלכותרת "זיכרון דברים" אין כל חשיבות ומה שיקבע בסופו של דבר זהו תוכן המסמך. גם אם חסרים "בזיכרון הדברים" פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך.

אני סבור שלזיכרון הדברים יש יתרונות וחסרונות עבור כל אחד מהצדדים וחשוב לדעת ולהכיר אותם בטרם מחליטים אם להתפתות לערוך מסמך כזה או לאו:

מתוך הבנה שלא הכל משפט, קיימים בחיים סיטואציות שהצדדים לעסקה מעוניינים לדעת "שהעסקה סגורה". כך מוכר של דירה ירצה להבטיח שהקונה שהביעה רצון לרכוש את הדירה אכן יחתום על הסכם בסופו של יום ולא יחזור בו ללא סיבה לאחר "שבזבז" למוכר זמן יקר.

כך גם לגבי הקונה, אשר לא רוצה לפספס את העסקה - זיכרון דברים יכול להוות עבורו יתרון שכן הוא "סוגר" עם המוכר את פרטי העסקה מבלי לחשוש שעד לחתימה על הסכם סופי יחזור בו המוכר מההבנות עימו או ינהל משא ומתן נוסף על המחיר כי "יש לו הצעה גבוה יותר".(על אף שמדובר בהפרת חובת תום הלב בניהול מו"מ. אולם המדובר בסוגיה נפרדת)

מצד שני,חשוב לזכור שברכישת נכס מקרקעין, לא די בביקור בנכס והתרשמות ממנו. ניתן לאומר שלנסתר מן העין חשיבות רבה יותר ואף מכרעת,כלומר, חשיבות רבה יש לנושא הזכויות בנכס, האם הזכות הנמכרת הינה בעלות או חכירה וכד', והאם אין באותן זכויות פגם מהותי או מגבלה, כגון עיקול, אשר יש בו כדי להשפיע על מחיר העסקה ואף על כדאיות העסקה בכללותה. בנוסף יתכן ועל הנכס גם קיים פגם פיזי שהינו נסתר מן העין, כגון אם קיים על הנכס "צו הריסה" ו /או " חריגות בנייה".

אם כך, קונה אשר חותם על זיכרון דברים, טרם ביצוע הבדיקות המתחייבות, יכול למצאו עצמו מחויב לרכוש נכסשבו פגם מהותי, כאשר עקב הפגם ו/או המגבלות החלות על אותו מכס, כלל לא כדאי לרכושאת הנכס או ששוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר עליו הוסכם.

גם בעבור המוכר, חתימהעל זיכרון דברים עלולה להתברר כמסוכנת שכן סכום (לרוב של אלפי שקלים בודדים) שנותן לו הקונה "על החשבון" במעמד החתימה על זיכרון הדברים, יכול הקונה "לרוץ" ולרשום הערת אזהרה על הנכס אצל רשם המקרקעין וזאת מכח זיכרון הדברים שנחתם.(הערת אזהרה נועדה למנוע מהמוכר לבצע עסקה סותרת בנכס)

אם כך מה עושים? לשונאי הסיכון מביניכם, אשר אינם חוששים "לאבד" את העסקה, עדיף שלא לחתום על זיכרון דברים. ולמסור לעורכי הדין את המלאכה של ניסוח חוזה מוסכם, שעליו יחתמו הצדדים לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות. אולם למי שבוחר לחתום על זיכרון דברים, חשוב שיעשה זאת בתבונה ויבטיח את עצמו, על ידי הוספת הסתייגות שלפיה זיכרון הדברים מותנה בתקינות כל הבדיקות הנדרשות וכי לא קיים מניע משפטי או תכנוני לביצוע העסקה ו/או בכדאיותה. ובמידה וקיימת מניעה כזו אשר לא ניתן להתגבר עליה בפרק זמן סביר של 14 יום, כי אז במקרה כזה, יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל, ולאף צד לא תהיה טענה או תביעה נגד הצד השני. כמו כן, יש להכניס בזיכרון הדברים סעיף האוסר על הקונה לרשום הערת אזהרה ו/או כל רישום אחר מכוח זיכרון הדברים ושעליו להמתין לחוזה סופי ומחייב. נראה לי שהפתרון המוצע לעיל מבצע איזון מסוים בין רצון הצדדים לוודאות בעסקה, ומצד שני, באותם מקרים שבאמת קיימת בעיה משפטית ו/או אחרת אשר אין לה פתרון מהיר, מאפשרת לצד המעוניין בכך, לצאת מהעסקה ללא פגע.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמשכיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלילהיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדבריםנכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.